开云 开云体育开云 开云体育开云 开云体育近两年来，房地产行业进入了“暴雷”时代，多家知名的房地产企业出现债务违约。“破产”、“危机”等词汇与房地产企业挂钩，引发了社会与市场的广泛关注。

　　2022年，房地产行业继续面临销售端疲软的现状，行业内企业经营业绩受到影响，资金流转难度加剧，债权融资的作用继续走强。提起房地产，就不得不提起曾经的龙头老大恒大集团。恒大集团由于种种原因，最终负债1.9万亿。如此大的金额，如此严重的债务危机，到底是怎样形成的，我们接着往下看。

　　若居民购买房屋意愿降低，房企的预售压力会加大，前期通过拿地积累的杠杆无法及时转移到居民身上，进而导致房地产企业的现金流结构矛盾加剧，进而引发债务危机。受疫情影响，叠加住房按揭利率上行和房Kaiyun App下载 全站地产税试点增速等政策因素，居民购买房屋的意愿和预期进一步下降。

　　中国人民银行和住建部曾发布房企融资新规，对资产负债率、净负债率和现金短债均做出限制。剔除预收款后的资产负债率不能超过70%，净负债率不能超过100%，现金短债比需要小于１倍。

　　违反这三项规定的房企，不能新增有息负债，每降低一档，有息负债年增幅也不得超过15%。接着为防范银行的风险，之后中国人民银行发布通知，进一步明确了住宅信贷和个人房贷占比限制。包括对六大国有大行的住宅信贷剩余占比和个人房贷剩余占比有两个限制，分别是百分之四十和百分之三十二点五。

　　这些规定实际上限制了房企的现金流，能从整体、长期、短期三方面全方位对房企的负债水平及偿债能力进行管控。因此不符合三项新规、短期流动性风险大、融资成本高的企业容易遭遇流动性危机。

　　恒大集团作为综合排名第一的房地产企业，曾连续两年三项财务指标全部踩线。由于未达到“三道红线”的融资要求，恒大当年外源融资受到约束，导致其偿还债务更多地依赖新房销售回款。

　　但新房市场的双限政策让商品房市场的涨跌都受到限制，使得恒大地产的低地价和低售价的模式难以为继。而且其在售项目多数位于三、四线城市，这部分的房产销售情况处于低迷状态，因此回款难度很大。

　　同时“三道红线”也加大了行业间的并购障碍。由于地产开发商在卖出项目企业股份的同时也转移了债务，而上述新规要求房企严格控制资产负债率的增长，因此即便收购价格诱人，收购方也不愿承受负债率增长的危险。

　　永续债曾是恒大为多元化扩张铺路的融资方式之一。永续债是在特定条件下可以永远存续的债券，只需要定期支付利息，偿还本金没有明确的时间期限。

　　在香港上市公司的会计准则中，永续债会计处理上计入权益，而不计入负债。因此永续债既可以帮助企业筹集资金，又不提高负债率。虽然如此，大多数永续债都设置了可变票息，一般来说前两年发行人的融资利率虽然不高，但从第三年开始利率水平会大幅升高，以此促使发行人在较短的年限内偿还本金。

　　由此可见，虽然永续债被列入权益项目而不是负债项目，但是高昂的融资成本所带来的压力使得发行人往往在发行后几年内都选择收回永续债，永续债本质上还是债务融资。

　　恒大开创先河以后，永续债成了很多房企的融资方式，很多在香港上市的房地产都采用了永续债的方式融资。然而永续债在两至三年后的利率水平极高，大量永续债的存在会侵蚀股东的利润空间

　　现代经济发展需要有现代公司为基础，而现代公司的关键是现代化的管理体制。1978年以来，我国很多公司都建立起以股东大会、董事会等为特点的现代企业管理架构。恒大虽然是房地产行业的头部企业，但是并没有建立起有效的公司管理体制。

　　恒大虽然在架构上也属于现代公司，但是许家印拥有绝对控制。恒大的股权结构非常复杂，且涉及众多领域，主要包括地产、物业、网络、汽车等行业。

　　在恒大集团的股权结构图中可以发现，许家印通过层层控股，直接加上间接持有了恒大集团75%以上的股权，能够对恒大产生举足轻重的影响。因此许家印的个人意见掌握了恒大集团的发展方向，这也为恒大的多元化发展埋下了伏笔。

　　政策实施以来，房地产行业降杠杆效果较为显著，房企短期偿债能力有所增强。但近期疫情多地暴发，房屋销售大幅下降，房企面临前所未有的经营压力、流动性压力与偿债压力。

　　特殊时期有必要阶段性放宽监管要求，适当延长达标日期，放宽各档房企有息负债年增幅。适度提升各档机构个人住房贷款占比与房地产贷款占比的上限，保证开发贷与并购贷的平稳有序投放。

　　恒大敲响了房地产公司的警钟，昔日扩张和经营理念己不适合今日房住不炒的政策，房地产公司要控制负债的上限。国家出台的三道红线以及房地产贷款集中度管理制度，旨在规范银行的贷款业务。

　　而大部分房地产企业的高负债模式过度依赖银行贷款。因此不仅是经营模式固有弊端，还有国家颁布的限制政策，均对公司未来发展产生不利影响。恒大集团由于在前几年进行过度扩张，导致积累巨额负债，为企业自身经营埋下重大隐患。

　　因此，其它房地产企业在发展经营的过程中不应该盲目依靠原有的高负债运转策略。而要注意控制负债总量，优化负债结构，尤其是控制有息负债和短期负债的比例，降低偿债压力。

　　同时，房地产企业应立刻转向多样化的方向，优化固有的资本结构，调整好政策预期，查漏补缺、紧跟时政新策。选择正确的融资方式，避免资金断裂引发的多米诺骨牌效应，从而更高效地走高质量发展道路。

　　由于房企与银行以及其他非机构之间形成的借贷关系，也就是债权债务关系，使得房企的开发流程充满债务风险和压力。一旦市场或政策方面出现限制，就会对这种债权债务关系带来不同程度Kaiyun App下载 全站的负面影响，严重的就会导致类似恒大这样的资金断裂、偿债违约和债务危机。

　　从恒大爆雷引发债务危机已经清晰地表明，过去二十年来中国房企以银行信贷为主渠道，辅之以影子银行、非机构、民间市场等渠道形成的间接性偾务型融资。这种模式正在产生越来越高的运营成本和债务风险，如果管控不到位，很可能引发债务危机以及更大范围内的系统性危机。

　　事实上，不仅房企，中国的各类企业在获取发展资金方面，大体都是以上述间接融资模式为主，包括从事实体经济和产业的中小微企业。这意味着发生债务危机的风险普遍存在，甚至风险更高，这就是为什么银行不愿意给中小微企业放贷的主要原因。

　　近两年房企的频频爆雷，应该是一次对国家监管层和融资系统的警钟。必须深刻意识到，中国企业的融资模式必须尽快由负债型的间接融资模式转向权力型的直接融资模式，从而实质性降低企业偾务风险和发生系统性危机的风险。

　　可以着眼于专精特新的上市公司，为好公司搭建良好的融资平台，把大量闲置的社会资本充分利用起来，转变为二级市场的长期资本。要把中国企业以债权融资为主发展为以股权融资为主，这才是最彻底的去杠杆。

　　机构是市场的吹哨人，代表者利益，对债券发行人进行持续监控和评估，监察债券发行和债券发行体对债券契约约束条款的履行情况。评级机构对于企业的评级也需要及时更新，要防患于未然。

　　作为一种硬约束机制，公共评级机构通常会在其评级方法论中明确规定，若债券发行体的某些特定财务指标触及某一特定水平的触发点，有关评级机构须采取行动对有关评级进行调整并对外公布评级调整详情，倒逼债券发行体根据评级意见进行相应调整。当评级机构和监管部门发挥出监督作用的时候，企业就难以隐瞒自身风险因此建议评级机构在对企业信用评级时应把中立作为第一要务。

　　因此，房地产企业需要调整好政策预期，控制负债总量，优化负债结构，降低偿债压力。在进行多元化经营过程中，充分了解自身主营业务，选择匹配度高的项目，摒弃适配度低的业务。健全企业的治理结构，选用具备复合型经营管理素质的经理人。对现金流进行强有力的把控，加强审批预算、监管的力度。