22蛇口10 : 招商局蛇口工业区控股股份有限公司2022年面向专业者公开发行公司债券（第五期）信用评级报告

　　原标题:22蛇口10 : 招商局蛇口工业区控股股份有限公司2022年面向专业者公开发行公司债券（第五期）信用评级报告

　　注：1．报告中部分合计数与各相加数直接相加之和在尾数上存在差异，系四舍五入造成；除特别说明外，均指人民币；2. 公司其他流动负债中超短期融资券计入有息债务核算，长期应付款中有息部分计入有息债务核算；3.“--”表示无意义，“/”表示未获取；4. 公司 2022年半年度财务数据未审计

　　房地产企业信用评级方法 （V4.0.202208）/房地产企业主体信用评 级模型（打分表）（V4.0.202208）

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　　二、本报告是联合资信基于评级方法和评级程序得出的截至发表之日的独立意见陈述，未受任何机构或个人影响。评级结论及相关分析为联合资信基于相关信息和资料对评级对象所发表的前瞻性观点，而非对评级对象的事实陈述或鉴证意见。联合资信有充分理由保证所出具的评级报告遵循了真实、客观、公正的原则。

　　五、本报告系联合资信接受招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“该公司”）委托所出具，引用的资料主要由该公司或第三方相关主体提供，联合资信履行了必要的尽职调查义务，但对引用资料的真实性、准确性和完整性不作任何保证。联合资信合理采信其他专业机构出具的专业意见，但联合资信不对专业机构出具的专业意见承担任何责任。

　　六、根据控股股东联合信用管理有限公司（以下简称“联合信用”）提供的联合信用及其控制的其他机构业务开展情况，联合信用控股子公司联合赤道环境评价有限公司（以下简称“联合赤道”）为该公司提供了非评级服务。由于联合资信与关联公司联合赤道之间从管理上进行了隔离，在公司治理、财务管理、组织架构、人员设置、档案管理等方面保持独立，因此公司评级业务并未受到上述关联公司的影响，联合资信保证所出具的评级报告遵循了真实、客观、公正的原则。

　　资料来源：联合资信根据国家统计局、中国人民银行和 Wind数据整理 需求端：消费市场受到疫情冲击较大，固 行态势。分项看，食品价格同比有所上涨，汽油、定资产相对平稳，出口整体增长较快但出 柴油、居民用煤等能源价格涨幅较大。前三季度，现边际回落迹象。消费方面，2022年前三季度 PPI累计同比增长 5.90%，受上年同期基数走高社会消费品零售总额 32.03万亿元，同比增长 影响，各月同比增速持续回落。输入性价格传导0.70%。其中，餐饮收入同比下降 4.60%，受疫 压力有所减轻，三季度油气开采、燃料加工、有情影响较大。方面，2022年前三季度全国 色金属、化学制品等相关行业价格涨幅较上半固定资产（不含农户）42.14万亿元，同比 年有所回落。第三季度 PPI-CPI剪刀差由正转增长 5.90%，整体保持平稳增长。其中，房地产 负，价格上涨由上游逐步向下游传导，中下游企开发增速持续探底；基建明显发力，体 业成本端压力有所缓解，盈利情况有望改善。

　　现了“稳增长”政策拉动的作用；制造业投 社融规模显著扩张，政府债券净融资和信资仍处于高位，医疗仪器设备、电子通信设备等 贷是主要支撑因素。2022年前三季度，新增社高技术制造业是主要的驱动力。外贸方面， 融规模 27.77万亿元，同比多增 3.01万亿元；9出口整体增长较快，但 8月和 9月当月同比增 月末社融规模存量同比增长 10.60%，增速较 6速均出现大幅回落。2022年前三季度中国货物 月末低 0.20个百分点。分项看，2022年以来积进出口总额 4.75万亿美元，同比增长 8.70%。 极的财政政策和稳健的货币政策靠前发力，政其中，出口 2.70万亿美元，同比增长 12.50%； 府债券净融资、社融口径人民币贷款同比分别进口 2.05万亿美元，同比增长 4.10%；贸易顺 多增 1.50万亿元、1.06万亿元，是社融总量扩差 6451.53亿美元。 张的主要支撑因素；表外融资方面，受益于CPI各月同比走势前低后高，PPI各月同 监管政策边际松动，委托贷款、信托贷款和未贴比涨幅持续回落。2022年前三季度，CPI累计 现银行承兑汇票亦对新增社融规模形成一定支同比增长 2.00%，各月同比增速整体呈温和上 撑。

　　财政“减收增支”，稳经济、保民生效应愈 基建和制造业仍有一定韧性，可为经济增加显现。2022年前三季度，全国一般公共预算 长提供支撑，四季度经济有望继续修复。另一方收入 15.32万亿元，按自然口径计算同比下降 面，当前疫情仍呈多发、散发态势，对居民出行6.60%，扣除留抵退税因素后，增长 4.10%。支 活动以及消费意愿的抑制作用持续存在，服务出方面，2022年前三季度全国一般公共预算支 业恢复基础仍需巩固，消费或将继续低位修复，出 19.04万亿元，同比增长 6.20%。民生等重点 叠加出口边际回落、房地产低迷，经济增长领域支出得到有力保障，科学技术、社会保障和 仍面临较大压力。

　　中央坚持“房住不炒”总基调不变，但 2021 的定位，采取“因城施策、综合施治”的策略，年下半年以来预售资金监管收紧，房企违约事 以“稳地价、稳房价、稳预期”为核心，发展租件频发，对房地产企业的融资产生负面影响。

　　从融资方面的调控政策看，2021下半年以 政策支持优质企业对出现风险的大型地产企业来，地产行业信用违约事件频发、中资房企美元 项目进行并购，并统一了预售资金的监管。2022债市场大幅波动等均对房企融资产生冲击，同 年以来面对经济下行，为防范房地产行业出现时为保证交付预售资金监管从严也限制了房企 系统性风险、保持房地产市场平稳健康发展，融通过销售回款扩充自有现金。为维护房地产行 资政策有所回暖，房企合理融资需求的恢复有业平稳健康发展，央行和银保监会等出台相关 待观察。

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　　大会由全体股东组成，为公司权力机构，各股东 作为较早开展房地产开发业务的企业，公以其代表的有表决权的股份数额行使表决权。董 司开发经验丰富。在土地获取上，公司坚持多渠道拓展的策略，综合运用“招拍挂”模式、

　　年均复合增长 2.76%。截至 2021年底，货币资 2019－2021年末，公司存货账面价值持续增金较年初下降 10.94%，主要系合作开发规模增 长，年均复合增长 15.71%。截至 2021年底，大公司对合联营项目投入增加所致。 公司存货账面价值较年初增长 15.76%，主要系2019－2021年末，公司其他应收款快速增长， 新增项目和基建投入增加所致。存货中土地开年均复合增长 29.09%。截至 2021年底，公司 发成本占 10.92%、在建开发产品占 67.44%、其他应收款较年初增长 26.93%，主要系支付合 已完工开发产品占 16.59%，合计占比 94.95%。

　　作方往来款增加所致。公司其他应收款以关联 2021年，公司计提存货跌价准备 49.35亿元，方往来款（占 35.70%）和合作方往来款（占 主要系对佛山招商岸芷汀兰、天津招商天玺及58.77%）为主。其他应收款账龄集中在一年以 郑州招商依云上城等项目计提的存货跌价准内（占 67.35%）、1至 2年（占 9.22%）和 2至 备。公司未来仍面临一定的项目持续减值风险3年（占 9.69%），平均账龄较短；公司对其他 及项目去化风险。

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　　2019－2021年末，公司应付账款快速增长， 截至 2022年 6月底，公司负债总额较上 年均复合增长 27.79%，主要系业务规模扩大、 年底变动不大，其中应付债券较上年底增长 应付工程款增长所致。截至 2021年底，公司应 26.56%。截至 2022年 6月底，公司全部债务 付账款较年初增长 24.28%，主要系应付工程款 较上年底增长 12.19%，短期债务占比为 增加所致；应付账款以应付工程款（占 87.80%） 18.05%；公司调整后资产负债率和全部债务资 为主。 本化比率较上年底变动不大。 2019－2021年末，公司其他应付款快速增 4．盈利能力 长，年均复合增长 28.89%。截至 2021年底， 公司营业总收入随着项目结转规模扩大 公司其他应付款较年初增长 36.85%，主要系合 持续增长；公司收益对营业利润有一定影 作方往来款增加所致。公司其他应付款主要包 响；资产减值损失和信用减值损失对盈利能力 括合作方往来款 509.38亿元、关联方往来款 有一定影响。2019－2021年，公司整体盈利指 262.79亿元和保理款 305.06亿元。 标逐年下降。 2019－2021年末，公司一年内到期的非流 公司 2019－2021年及 2022年 1－6月营 动负债较为稳定，年均复合增长 1.44%。 业总收入及利润分析详见经营部分。 公司合同负债主要为开发项目预售款。 从期间费用看，2019－2021年，公司费用 2019－2021年末，公司合同负债快速增长，年 总额持续增长。2021年，公司费用总额为 81.81 均复合增长 27.91%。 亿元，同比增长 12.69%，主要系销售费用增加 2019－2021年末，公司长期借款年均复合 所致。公司期间费用以销售费用（占 47.85%）、 增长 25.13%。截至 2021年底，公司长期借款 管理费用（占 26.22%）和财务费用（占 24.52%） 余额 1077.80亿元，主要由抵押借款（占 为主。 24.04%）、保证借款（占 47.30%）和信用借款 非经常性损益方面，2019－2021年，公司 （占 51.71%）构成。 收益分别为 102.31亿元、61.07亿元、37.28 2019－2021年末，公司应付债券年均复合 亿元，持续下降主要系长期股权处置收益 增长 19.51%。截至 2021年底，公司应付债券 减少所致，占营业利润比重分别为 38.87%、 较年初增长 15.30%，主要系新发行中期票据所 25.36%和 16.38%，对营业利润有一定影响。 致。 2019－2021年，公司资产减值损失分别为 从有息债务看，2019－2021年末，公司全 20.92亿元、25.70亿元和 33.91亿元，占营业 部债务持续增长，公司短期债务占比持续下降； 利润的比重分别为 7.95%、10.67%和 14.90%， 公司债务负担适中。如将永续债调入长期债务， 比重逐年上升，资产减值损失主要为存货跌价 截至 2021年底，调整后的全部债务资本化比 准备。2020年及 2021年公司分别计提信用减 率和长期债务资本化比率分别为 45.36%和 值损失 5.32亿元和 10.68亿元，占营业利润的 39.32%，债务负担有所上升。 比重为 2.22%和 4.65%，对利润形成一定的侵 图 1 公司债务情况（单位：亿元、%） 蚀。 资料来源：公司财务报告，联合资信整理开云体育 开云官网开云体育 开云官网

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